东京房地产投资计划及分析报告

近年来，中央银行一直是商业房地产（CRE）借款人和贷款人感到沮丧的根源。为了抑制顽固的通货膨胀，包括美联储在内的大多数央行都将利率维持在高位，时间长于预期。当然，这是央行的使命。但其结果是，商业房地产借款人面临着债务负担不断上升的直接痛苦，其次是流动性下降和资本化率上升导致估值下降带来的隐痛。

目前，短期利率似乎已见顶，长期利率则呈温和下降趋势。尽管有些人可能认为这些趋势会导致全球金融危机后量化宽松政策带来的那种急剧复苏，但事实并非如此。普遍的市场假设是，远期曲线表明实际利率将比 2021 年水平高出 200-300 个基点 (bps)，上限利率将保持在高位，房地产价格将比 2021 年高点高出 20%，这表明约为 40%。降低。

随着 1.5 万亿美元的贷款在未来两年内陆续到期，其影响是深远的。1在利率居高不下的环境下，借贷成本和上限利率仍然具有挑战性。贷款人和借款人将被迫面临困难。短期内，估值和价格指数预计将进一步下降，使得延长贷款的合理性变得更加困难。

此外还存在地缘政治风险。乌克兰和中东的冲突、美国和中国之间的紧张局势以及今年的重大选举带来了进一步的不确定性。雪上加霜的是人们对气候变化的日益关注，这对房地产投资和开发有直接影响。

这些不确定性使流动性压力持续存在，同时创造了全面的投资机会。对于拥有提供定制解决方案的资本和专业知识的投资者来说，私募市场有广泛的机会，从高级债务到夹层再到优先股。持续的波动还可能在房地产投资的四个象限中创造相对价值机会：公共股权、私募股权、公共债务和私人债务。此外，从长期基本面来看，一些行业和地区仍然具有吸引力。鉴于更广泛的商业房地产市场面临的流动性压力，这表明目前是一个有吸引力的切入点（参见图表 1）。